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行业动态

业主大会成立暨首届业主委员会选举程序

时间: 2018-07-03 15:40     来源:未知     查看:

一、成立条件:

1、物业管理区域内,已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上或者交付的房屋套数达到总套数50%以上的。

2、首套房屋交付已届满两年且交付的房屋套数达到总套数20%以上的。

3、物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同届满前90天的。

符合上述条件之一起30日内,建设单位应当向物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)书面申请成立业主大会。

二、业主大会成立和业主委员会选举的组织、指导:

1、街道办事处(乡、镇人民政府)组织、指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的工作。

2、居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关工作。

3、街道办事处(乡、镇人民政府)应当自接到成立业主大会申请之日起15日以内,会同物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。筹备组由业主代表,建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇)人民政府和居民(村民)委员会代表组成。筹备组中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处(乡、镇)人民政府代表担任。

建设单位未及时书面报告申请成立业主大会的,同一物业管理区域内已交付专有部分10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)提出成立业主大会的书面申请,街道办事处(乡、镇人民政府)有权责令建设单位在30日内改正。

建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的,应当限期改正。违反法律、法规、规章的,县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依法处罚,并将处罚结果抄送街道办事处(乡、镇人民政府)。

三、业主大会成立和业主委员会选举筹备组

1、成立筹备组前期工作小组:

前期工作小组由街道办事处(乡、镇人民政府)人员、建设单位代表、县级以上房地产行政主管部门人员、居民(村民)委员会人员、业主代表组成,其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。

前期工作小组应做好以下工作:

1)、按法规规定制订筹备组成员中业主代表条件;

2)、按实际情况﹙业主总人数、楼幢数、组团数、单元数等﹚确定筹备组总人数;

3)、按具有区域代表性原则,采取业主自荐或推荐原则报名或申请参加筹备组;

4)、审查申请参加筹备组成员﹙候选﹚业主身份及条件;

5)、在物业管理区域公示筹备组成员候选业主(公示3天)【以街道办事处(乡、镇)人民政府名义公示】

6)、接受并处理业主异议;

7)、公示筹备组成立【以街道办事处(乡、镇人民政府)名义公示】,公示7天。

2、筹备组成员分工,并将分工、联系方式在物业管理区域公告

3、筹备组按照分工开展下列工作:

1)、向建设单位提取首次业主大会所需文件、资料;

2)、向建设单位依法提出筹备组工作经费和召开首次业主大会会议所需经费预算;

3)、需要对首次业主大会会议合法性进行公证的,筹备组应当委托公证机构进行全过程公证;

4)、确认业主大会成员(业主)身份、投票权数和专有部分面积、建筑区域计算投票比例的总建筑面积;

5)、确定首次业主大会会议表决规则;

6)、确定首次业主大会会议投票权数截止变动时间;

7)、拟定管理规约草案、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案;

8)、根据项目规模、物业类型、业主总人数拟定业主委员会组成人数﹙5——15人﹚,按百分之二十差额确定业主委员会候选人人数及资格条件和候选人产生办法;

9)、依据办法产生并提出候选人建议名单;

10)、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

11)、若采用业主代表参会的形式召开业主大会会议,则应拟定业主代表产生的办法,并按该办法产生业主代表;

12)、召开首次业主大会会议的其他准备工作。

上述事项应当在物业管理区域显着位置予以公示,公示时间不少于7日。

公示期内筹备组应当参考业主的建议和意见对相关事项进行修改,并将修改后的文本向业主公示。对业主的建议和意见未采纳的,应作说明。

首次业主大会会议召开前15日,筹备组应当将首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显着位置公告并告知街道办事处(乡、镇人民政府),公告期不少于15日。

筹备组应对上述公告事项及公告地点予以拍照,并将相关公告资料及拍照资料存档备查。

四、首次业主大会会议召开:

1、按表决事项制作表决票;﹙表决表应明确表决事项。填写要求。候选人应按姓氏笔划多少顺序排序,姓氏笔划相同,以汉语拼音为序。

2、根据投票点的需要制作投票箱,投票箱需由筹备组全体人员验箱后封箱,并作记录,引入公证机制的,公证人员应参加验箱、封箱。

3、筹备组委托工作人员或由业主代表送达选票,并作好相关记录;

4、票箱设置在公共场所的,应有专人管理,以避免票箱的损坏或丢失;

5、业主投票期间,宜对投票人数作记录。以适时掌握已投票业主人数;

6、按规定时间、地点开箱、计票。公示表决结果;

7、开箱前应推选唱票人、计票人、监票人(宜在业主代表中产生,不能由筹备组人员担任。)

8、开箱前应由主持人介绍参会监督人员,筹备组组长介绍大会筹备情况;

9、计票过程中若中途中断计票,则应对选票进行封存;

10、引入公证机制的,公证人员应参加并对现场工作进行公证;

11、开箱、计票现场应通知街道办事处(乡、镇人民政府)、县级以上人民政府房地产行政主管部门相关领导现场监督;

12、开箱后应对参加表决总票数、有效票数、废票、弃权票进行统计、记录并宣布;

13、唱票、计票、监票工作结束后应立即对结果进行统计,并宣布表决结果;表决结果应由唱票、计票、监票人员和监督人员签字确认;

14、公证人员宣布公证结论;

15、工作人员对所有表决票进行封票并由唱票人、计票人、监票人对封票进行签字封存。

16、表决通过业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、选举并当选的业主委员会成员,应当经专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

17、推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加会议前3日以内,就需业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见,业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会议投票表决。

18、业主授权监护人、物业使用人参加业主大会会议就相关事项投票表决的,业主应对投票表决的意向写入授权书。授权书同表决票一并投入票箱。

五、业主大会成立:

1、首次业主大会会议表决结果作出后3日以内,应当由筹备组在物业管理区域显着位置公告,公告时间不少于7日;

2、业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则,并选举产生业主委员会之日起成立;

3、业主委员会应当自选举产生之日起30日以内,依法向物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案;

4、街道办事处(乡、镇人民政府)应当在15个工作日内予以备案,出据备案证明,并在备案后7日以内将备案材料抄送县级以上人民政府房地产行政主管部门;

5、首次业主大会会议筹备组至业主大会成立解散。

 

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,是物业管理区域的最高权力机构,代表和维护全体业主的合法权益。业主大会遵照业主大会议事规则的约定,依法釆取业主大会会议的形式选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构,业主委员会在业主大会的授权下,就授权事项履行职责。


附件:

四川省业主大会设立操作表格(示范):

四川省业主大会设立操作表格(示范).doc


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