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行业动态

重磅!《秦皇岛市物业管理条例》出台,7月1日起正式施行!

时间: 2018-06-30 10:24     来源:未知     查看:

《秦皇岛市物业管理条例》将于7月1日正式实施。昨天举行新闻发布会,介绍条例相关情况。

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《秦皇岛市物业管理条例》重点对十个方面的问题作出了规范:

一是针对业主自治组织成立难问题,对降低申请筹备业主大会门槛、明确经费保障和强化政府及其部门责任作出规范。《条例》规定:“物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,三十户以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出筹备业主大会的书面申请。”

二是针对业主自治组织运行难问题,对业主大会召开、征求意见和投票表决形式多样化以及业主委员会工作经费作出规范。《条例》规定:“物业管理区域内业主超过三百户的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议”“业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加,也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。”“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。有公共收益的,工作经费可以在收益中列支。”

三是针对物业服务企业擅自弃管物业现象,对业主大会、建设单位与物业服务企业约定履约保证金作出规范。《条例》规定:“物业服务合同(含前期物业服务合同)可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后,业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前,物业管理区域内基本生活秩序的维护。”

四是针对物业服务成本变化与物业服务收费不能协同调整等问题,对物业服务收费原则和适时调整物业服务企业收费标准作出规范。《条例》规定:“除别墅外的住宅小区前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费,实行政府指导价,由市、县(区)价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,依法制定相应的等级基准价及其浮动幅度,并向社会公布。物业服务收费等级基准价应当根据社会平均成本变动情况,每三年进行重新测算调整。住宅小区成立业主大会的,物业服务价格由业主大会与物业服务企业约定。”

五是明确物业禁止行为,对于禁止住宅小区“双违”等行为及其法律责任作出规范。比如,《条例》针对擅自“宅改商”现象,明确禁止“未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约,擅自将住宅改变为经营性用房,从事快递点、超市、网吧、饭店等各类经营活动”的行为。同时,对“以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口,扰乱物业管理区域公共秩序”“违规养犬”等行为也作出了禁止性规定。相应地,《条例》规定了违反物业禁止行为的法律责任。

六是针对住宅小区机动车停车管理矛盾纠纷突出的问题,对住宅小区停车管理及车位所有权、使用权、管理权和收益归属等作出规范。《条例》规定:“物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库、车位所有权和使用权归属,由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定,并优先满足业主的停车需求。”“占用业主共有的道路或者其他场地增设车位,须征得业主大会同意,并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有。”

七是针对住宅专项维修资金使用难、使用程序公众知晓度低等问题,对住宅专维资金的管理主体、使用原则和程序以及应急维修等作出规范。《条例》规定:“业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的,应当按照国家、省、市有关规定,建立住宅专项维修资金管理制度,明确专户管理银行,开立资金专户,委托具有相应管理资质和专业素质的账目管理单位以及人员进行管理,并接受房产行政主管部门和住宅专项维修资金管理机构的指导和监督。”同时,《条例》规定,物业保修期满后,发生屋面、外墙损坏、渗漏严重、楼体外立面有脱落危险、电梯存在重大安全隐患等危及房屋安全和人身财产安全的7种紧急情形的,“物业服务企业、业主委员会应当先行采取应急措施,经街道办事处、乡(镇)人民政府确认后,向住宅专项维修资金管理机构书面提出应急维修资金使用申请”“住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。”

八是针对利用物业共用部位、共用设施刊登广告等经营收益归属和用途普遍不公开,业主的权益无法得到保障的问题,对物业管理区域公共收益的归属、用途及其监督作出规范。《条例》规定:物业服务企业应当公示“接受委托经营的物业共用部位、共用设施设备所得收益和支出情况”;前期物业服务合同“应当载明利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算以及分配办法”;“住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有,定期转入住宅专项维修资金滚存使用。 ”

九是针对物业管理部门职能分工不明确、管理机制不理顺的问题,对我市物业管理体系、相关部门管理职责、工作考核和法律责任作出规范。《条例》规定:“本市建立市、县、乡三级物业管理工作体系,按照属地管理原则开展相关工作。市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(区)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”“市、县(区)人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度目标责任考核。”

十是对房产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门及其工作人员的具体职责分工以及行政责任作出了具体规定。

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问题解答

一、具体哪些情形属于物业禁止行为?一旦出现上述行为应当如何处理?

答:《秦皇岛市物业管理条例》第四十八条规定:物业使用中禁止下列行为:(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物,擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗;(三)未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约,擅自将住宅改变为经营性用房,从事快递点、超市、网吧、饭店等各类经营活动;(四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;(五)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;(六)侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域,损毁树木、健身设施等共有财产;(七)以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口,扰乱物业管理区域公共秩序;(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍消防通道、安全出口畅通;(九)违规养犬;(十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

业主或物业使用人发生上述行为的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向有关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。同时,《条例》在第六十六条具体规定了违反物业禁止行为的法律责任。

二、业主对物业公司服务不满意,业主委员会有权利解聘和招聘物业服务企业吗?

答:按照《物业管理条例》规定,解聘和招聘物业服务企业需召开该小区业主大会,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,才能解聘和招聘物业服务企业。没有召开业主大会,业主委员会没有权利解聘和招聘物业服务企业。如该小区没有成立业主委员会,居委会代行业主委员会职责,由居委会召开该小区业主大会,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,解聘和招聘物业服务企业。

三、《秦皇岛市物业管理条例》实施后,如何加强对物业服务企业的监管?

答:通过引入物业服务企业及其项目负责人信用信息管理制度,转变政府对物业服务企业的监管思路,从资质管理向行为管理、信用信息管理转变,监管重点从对企业监管向对物业项目监管转变,从对企业主体的监管,向企业行为监管转变。通过对企业日常违规违约行为进行管理,对违规违约企业进行限制招投标、评优、资质升级、行政处罚,从而实现企业规范发展。

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物业服务工作涉及十几个市政府职能部门,《秦皇岛市物业管理条例》厘清了各方工作职责,对其法定职责进行了详细的划分规定,厘清了职责边界。市、区(县)房管部门将强化行业主管部门服务质量监督、物业服务合同的备案、诚信体系建设等监管措施,加强事中事后监管,规范物业服务企业服务行为,促进全市物业服务管理水平不断提升。


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